Một chu kỳ bất động sản mới, bạn là ai sau 10 năm nữa chính là quyết định trong thời khắc này

Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group)

Một chu kỳ bất động sản mới

Tôi bắt đầu tham gia thị trường bất động sản, chứng khoán vào năm 2009, chứng kiến những đợt sóng cuối cùng của thị trường giai đoạn này, trước khi nó đổ sập vào năm 2012. Có rất nhiều bài học tích lũy được trong giai đoạn này, tôi mất hơn 10 năm để chiêm nghiệm và sẽ dành thời gian để viết nó ra đây, hy vọng giúp ích cho các bạn môi giới, trong bối cảnh bất động sản và kinh tế hiện tại.

Kinh tế tư nhân Việt Nam và thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ xuất hiện và được ghi nhận tầm 30 năm nay, tức là từ năm 1990, cũng là năm làng tôi bắt đầu có điện. Thời đó bố mẹ thay vì mua một lô đất, thường dành tiền mua con xe Cub, Honda 67, Tivi màu, đầu băng… nên bạn nào sinh ra ở giai đoạn này, khi lớn lên, kiểu gì cũng có lần trách bố mẹ: Tại sao với số tiền chơi xe, chơi công nghệ (TV, đầu băng…) bố mẹ không mua cho tụi con vài chục lô đất.

Thật khó để quay lại, nhưng đúng là mỗi thế hệ một khác, năm 1993 Luật Đất đai mới được thông qua, chuyển nhượng đất đai mới được công nhận. Năm 1995, bình thường quan hệ với Mỹ, các “ông lớn” như Honda, Toyota… bắt đầu đầu tư vào Việt Nam tạo ra hàng triệu công ăn việc làm và cơn sốt đất đầu tiên diễn ra vào những năm 1996 như một điều tất yếu, tới lúc đó, bố mẹ chúng ta mới thực sự hiểu được giá trị của đất đai, nhưng quay lại bán xe, TV thì cũng không thể mua lại được đất nữa rồi.

Theo các chuyên gia đầu tư bất động sản thế hệ trước kể lại thị trường nóng tới năm 1999, trước khi vỡ vào năm 2000, nguyên nhân chính là suy thoái kinh tế châu Á, vỡ bong bóng bất động sản. Không biết vô tình hay ngẫu nhiên, khi bất động sản sụp đổ, giá trị về thực, thậm chí còn rẻ hơn thì lại là cơ hội cho các tổ chức vững mạnh hơn có cơ hội.

Thị trường cứ lình xình những năm tiếp theo của đầu thế kỷ mới, cho tới một sự kiện mà giờ tôi vẫn nhớ đó là Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) năm 2006, luật doanh nghiệp, luật chứng khoán chính thức được phê duyệt, ngần đó thông tin là đủ cho một đợt bùng nổ giá bất động sản lần thứ 2, tiếc là lúc này tôi vẫn đang ngồi trên ghế nhà trường nên thấy nó không có gì nóng sốt cả.

Thị trường được đẩy lên cao trào vào năm 2008, đỉnh điểm năm 2009, cũng là năm mà tôi và mấy anh em thân cận nhảy vào thị trường bất động sản, chứng khoán. Đặc điểm của thời gian 2009 - 2010 là kiếm tiền từ nghề môi giới bất động sản rất dễ, cầu nhiều hơn cung, như ra cánh đồng vén cá mới thấy nước vậy, giao dịch từ cho thuê, bán hàng chung cư, thổ cư, dự án mới… tấp nập mọi nơi, đến nỗi đang đánh bài mà khách hàng gọi đi chốt cọc thì môi giới thời đó vẫn tự tin yêu cầu khách hàng đợi hết ván bài. Thậm chí có nhiều dự án, hồi đó tôi tham gia bán hàng mà tới giờ này, sau 12 năm, vẫn chưa triển khai hay hoàn thiện cho dân vì cơn bão khủng hoảng, bong bóng bất động sản năm 2012.

Nói sâu hơn vào giai đoạn 2009 - 2010, trong 2 năm này, ai làm bất động sản thì thắng bất động sản, ai làm chứng khoán thì thắng chứng khoán, kiếm tiền thực sự dễ dàng và khiến cho sự ảo tưởng càng lên cao, kiếm được tiền nhỏ thì mong kiếm được tiền to hơn, vay mượn nhiều hơn để đánh quả lớn hơn, bơm quả kinh khí cầu to hơn để bay cao hơn, sắm cỗ xe rộng hơn, con ngựa đẹp hơn để cưỡi đi hội… Rồi quả kinh khí cầu bất động sản nổ tung vào năm 2011, mở đầu cho cuộc khủng hoảng bất động sản lớn chưa từng có, lan rộng ra mọi ngành nghề và hệ lụy nó để lại nhiều khi đến tận bây giờ, sau 10 năm hơn.

Ai đó sẽ hỏi, nguyên nhân nào khiến thị trường nổ năm 2011? Nó bắt nguồn từ khủng hoảng kinh tế thế giới (khởi đầu tư Mỹ) năm 2008 và việc kiểm soát cho vay tín dụng chưa thực sự tốt lúc bấy giờ, khiến lãi suất cho vay ngân hàng có thời điểm lên tới 24%/năm và một số lý do đơn giản khác, quả bóng bị thổi lên to quá trong khi bên trong rỗng mà vỏ lại quá mỏng thì nổ thôi.

Thị trường chứng khoán có thời điểm lên tới đỉnh hơn 1.000 điểm, nhưng tới năm 2011 rớt còn 285 điểm, cổ phiếu giá cao nhất được ghi nhận tại thời điểm sốt là hơn 600.000 đồng/cổ phiếu và cổ phiếu rớt giá thấp nhất được ghi nhận còn là 700 đồng/cổ phiếu.

Một khung cảnh bi quan khắp nơi, một cơn khủng hoảng thực sự mà giờ nghĩ lại, tôi vẫn thấy đó là một giai đoạn đầy thách thức, nhưng cũng nhiều bài học. Các chủ đầu tư phá sản hàng loạt, các sàn môi giới đóng cửa liên tục, các môi giới bỏ nghề, bỏ số điện thoại để tránh bị khách hàng cũ khủng bố, các doanh nhân lẫy lừng trốn nợ như một trend.

Nhưng bên cạnh đó vẫn có những môi giới tiếp tục tồn tại với nghề, vẫn có những doanh nghiệp băng qua khó khăn, chớp cơ hội và trở thành những tên tuổi lớn tới ngày hôm nay. Họ đã làm gì, kinh doanh gì, trong giai đoạn này? Đây là bài học có thể áp dụng ngay trong chính giai đoạn này, giai đoạn tiền khủng hoảng năm 2022.

Kinh nghiệm giúp môi giới băng qua khó khăn

Tôi sẽ không dự báo những khó khăn sắp tới, vì có quá nhiều chuyên gia nhận định rồi. Chỉ chắc rằng, sẽ có những cuộc khủng hoảng nhỏ sắp tới, giữa khách hàng với chủ đầu tư, giữa môi giới với môi giới, giữa môi giới với doanh nghiệp… nhưng chân thành xử lý, mọi chuyện sẽ qua.

Phần cuối này sẽ là các giải pháp để băng qua. Đối với môi giới bất động sản hãy tìm khắp cả nước, bất kỳ sản phẩm nào có thanh khoản, bán để sinh tồn. Trong giai đoạn này, có 4 loại sản phẩm sẽ vẫn giao dịch được: chung cư, nhà để ở; đất nền khu công nghiệp; nhà ở xã hội; căn hộ khách sạn giá quanh 1,5 tỷ đồng.

Nếu vẫn muốn đi dài với nghề, các bạn đừng bao giờ bỏ qua các cuộc điện thoại của khách hàng cũ để xử lý các tình huống khủng hoảng phát sinh. Hãy luôn bên cạnh và dựa vào khách hàng.

Các doanh nghiệp bất động sản ứng xử thế nào với nhân viên và đối tác lúc này, sẽ quyết định tầm và quy mô, sức vóc của doanh nghiệp đó trong vòng 10 năm tới.

Các bạn hãy thay đổi tư duy, thời kiếm hàng trăm triệu đồng/giao dịch, thu nhập khủng mỗi tháng, đã tạm qua, bình tâm lại, đầu tư vào bản thân, nghe và tham gia đào tạo nhiều hơn, nhặt từng đồng lẻ, từng giao dịch lẻ.

Với các bạn đang đọng tiền trong bất động sản và chứng khoán (tôi từng trải qua tình huống này những năm 2012) thì lời khuyên dành cho các bạn như sau: Nếu bạn vay ngân hàng thì hãy bán cắt lỗ chứng khoán và bất động sản bằng mọi giá, vì bạn sẽ không thể đủ sức trả lãi ngân hàng thời gian tới đâu; Nếu bạn không vay ngân hàng thì có 2 lựa chọn nữa: Hoặc là cũng bán bằng mọi giá, thu tiền mặt về, chấp nhận thua keo này, làm vững 1 nghề duy nhất. Hoặc là đóng lại và bỏ đó vì chuyện gì cũng sẽ qua thôi.

Như một quy luật tất yếu của thị trường, 2 trạng thái luôn tồn tại: sốt và đóng băng, sẽ không bao giờ mãi một trạng thái cả. Với những nhà đầu tư, doanh nghiệp có tiền, có kinh nghiệm trải qua thời kỳ này, họ sẽ không tìm kiếm bất cứ bài học gì trong giai đoạn này mà chắc chắn họ đang tìm kiếm cơ hội.

Các bạn, những bạn môi giới, doanh nghiệp, đang dần thấm và đang được chứng kiến, trải qua một thời kỳ khủng hoảng mới – một trải nghiệm thực sự đáng quý, nếu kiên trì với nghề thì 10 năm nữa thị trường lại tạo ra một lớp các nhà bất động sản mới. Bạn là ai sau 10 năm nữa, chính là ở cách hành xử và các quyết định của bạn trong thời khắc này”.

Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group